Регулации при строителството в жилищни зони и новите промени (10.2023г) в Закона за устройство на територията

През последните години българският пазар на недвижими имоти бележи значителен ръст, особено в строителството на жилищни сгради в големите градове. Този подем води до нарастваща нужда от балансиран контрол над строителството и опазване на устойчивото развитие на градовете. Промените в Закона за устройство на територията (ЗУТ) от 2023 г. въвеждат нови изисквания за качество, устойчивост и прозрачност, насочени към създаване на по-добра среда за живот. В тази статия ще разгледаме основните изменения в ЗУТ и тяхното влияние върху пазара на имоти в България.

1. Основни промени в Закона за устройство на територията

Изискване за зелени площи и ограничаване на височината на сградите

Една от ключовите нововъведения е задължителното осигуряване на зелени пространства. Според новите изисквания, всеки нов жилищен проект трябва да включва минимум 30% зелени площи, за да се осигури по-качествена градска среда и да се намали натоварването от бетонни конструкции. Допълнително, за зоните в централните части на големите градове са наложени ограничения за височината на сградите, като те не могат да надвишават 18 метра. Това е мярка за защита на историческата и архитектурна идентичност на градовете и за предотвратяване на прекомерното натоварване на инфраструктурата.

Изисквания за енергийна ефективност

Друг съществен акцент е въведената задължителна енергийна ефективност за новопостроените сгради. Това включва използването на съвременни изолационни материали и технологии, които намаляват разходите за поддръжка и повишават устойчивостта на сградите. Инвеститорите са насърчавани да внедряват енергийно ефективни решения като соларни панели и системи за събиране на дъждовна вода, с цел намаляване на енергийното потребление и екологичния отпечатък на сградите.

2. Допълнителни промени, които улесняват и засилват контрола в строителния процес

Улеснени процедури за разрешителни и документи

Новите изменения предвиждат по-улеснени процедури за издаване на строителни разрешителни и обработка на документация. С цел да се намали административната тежест, част от документите вече могат да се подават електронно, а инвеститорите могат да следят напредъка на заявленията си онлайн. Това нововъведение прави процеса по-прозрачен и улеснява навременното изпълнение на проекти.

Засилен контрол и санкции при нарушения

За да се осигури по-високо качество на строителството, ЗУТ увеличава контрола и санкциите за строителство, което не отговаря на законовите стандарти. Всяко нарушение на одобрените планове може да доведе до значителни глоби и санкции, а броят на проверките за съответствие със строителните норми е увеличен. Това повишава сигурността на купувачите и гарантира спазването на стандартите за качество и безопасност в сектора.

3. Цифровизация на кадастралната информация и лесен достъп до нея

С модернизацията в управлението на кадастралната информация, новите изисквания в ЗУТ улесняват достъпа до данни за собственост и инфраструктура. Повече цифрови услуги вече са налични в кадастралния регистър, които позволяват бърз и лесен достъп до информация за съседни обекти, статуса на имоти и строителните планове. Това е важна крачка към по-голяма прозрачност и лесен достъп до необходимите данни за собственици и инвеститори, като по този начин се стимулират информираните решения и се намалява административната тежест.

4. Повишени изисквания за оценка на въздействието върху околната среда

Наред с гореспоменатите промени, новите разпоредби въведоха и по-строги изисквания за оценка на въздействието върху околната среда (ОВОС). Проекти, разположени в близост до природни паркове, водни басейни или природозащитени територии, са задължени да представят задълбочени ОВОС проучвания. Тези оценки гарантират опазването на околната среда и поддържат устойчивия характер на новопостроените сгради, отговарящи на екологичните стандарти.

5. Нови изисквания за инфраструктурни съоръжения

ЗУТ от 2023 г. също въвежда повишени стандарти за качество и безопасност при изграждането на инфраструктурни съоръжения. Това включва изграждане на пътища, електро- и водоснабдителни мрежи, които трябва да покриват конкретни стандарти, за да гарантират тяхната дълготрайност и надеждност. Тази мярка осигурява по-добра защита на потребителите, като поддържа висок стандарт за новата инфраструктура и намалява бъдещите рискове за местната общност.

6. Влияние на промените върху строителния пазар и цените на имотите

Промените в ЗУТ носят както предизвикателства, така и възможности за строителния сектор. Новите регулации увеличават разходите за строителство с около 12-15% поради изискванията за зелени площи, енергийна ефективност и ОВОС. В София например, новите строителни разходи повишиха средната цена на кв. м. до около 1,500 евро. В резултат, строителните предприемачи търсят проекти в периферните зони на градовете, където тези изисквания са по-гъвкави и цените на имотите са по-достъпни за купувачите.

Интересът към проекти с акцент върху устойчивото строителство и зелени площи продължава да се увеличава, като това е предпочитание за купувачи, които търсят дългосрочни и екологични решения. По този начин промените в ЗУТ от 2023 г. оформят нови тенденции на имотния пазар в България, които ще продължат да играят значителна роля в развитието на сектора през следващите години.